— Công cụ tính ROI / IRR / NPV · Mô phỏng hiệu quả đầu tư dài hạn
Công cụ tính ROI · IRR · NPV
Nhập vốn đầu tư ban đầu, dòng tiền cho thuê hàng năm và giá trị bán lại dự kiến — công cụ tự động tính ROI, IRR, NPV và thời gian hoàn vốn, giúp so sánh hiệu quả giữa các phương án đầu tư bất động sản.
Vốn đầu tư & dòng thời gian
Tuỳ chọn — nếu điền, bảng kết quả sẽ hiện kèm ngày cụ thể cho từng mốc T(i).
Giá mua căn hộ/nhà đất (chưa gồm thuế/phí mua và nội thất) — dùng làm cơ sở tính khoản vay nếu có.
Luôn trả bằng tiền mặt, ngân hàng không cho vay phần này.
🏦 Vay ngân hàng (để tỷ lệ vay = 0% nếu mua hoàn toàn bằng tiền mặt)▾
Số tháng đầu chỉ trả lãi, chưa phải trả gốc. Để 0 nếu không có.
Số tháng đầu áp dụng lãi suất ưu đãi. Để 0 nếu không có ưu đãi.
Dòng tiền cho thuê
Dòng tiền ròng hàng năm (đã trừ chi phí vận hành, quản lý...), CHƯA trừ trả nợ vay (phần vay được tự động trừ riêng nếu có). Ghi nhận theo kiểu sổ sách — tổng hợp vào cuối mỗi kỳ (cuối năm).
Dành cho nhà hình thành trong tương lai — số tháng chờ bàn giao/hoàn thiện trước khi có thể cho thuê hoặc kinh doanh. VD: 18 tháng (1 năm rưỡi) — kỳ T(i) có bàn giao giữa chừng sẽ tự tính đúng phần lẻ tháng phát sinh dòng tiền trong kỳ đó (VD 6 tháng), "Dòng tiền năm 1" bên dưới áp dụng đầy đủ từ kỳ liền sau.
VD: phí duy trì, phí quản lý tạm thời... KHÔNG bao gồm lãi vay (đã tự động tính riêng ở phần Vay ngân hàng bên trên nếu có).
Bán lại & tỷ lệ chiết khấu
Giá bán ước tính đã trừ thuế/phí bán — cộng vào dòng tiền năm cuối cùng.
Dùng để tính NPV — thường lấy bằng lãi suất vay hoặc mức sinh lời kỳ vọng tối thiểu.
Chưa có kết quả
Điền thông tin rồi bấm "Tính ROI / IRR / NPV" để xem kết quả.
Công thức:
- NPV = Σ [Dòng tiền năm t ÷ (1 + tỷ lệ chiết khấu)^t] − Vốn đầu tư ban đầu.
- IRR = tỷ lệ chiết khấu khiến NPV = 0 (giải bằng phương pháp Newton-Raphson).
- ROI tổng = (Tổng dòng tiền thu về − Vốn đầu tư) ÷ Vốn đầu tư.
- Thời gian hoàn vốn = số năm để dòng tiền luỹ kế bằng đúng vốn đầu tư ban đầu (nội suy theo tháng).
- Thời gian chờ (nhà hình thành trong tương lai): tính theo THÁNG, không cần tròn năm. Các kỳ hoàn toàn trong giai đoạn chờ chưa có dòng tiền cho thuê — chỉ có chi phí phát sinh nếu có (VD lãi vay trong lúc chờ). Nếu bàn giao rơi vào giữa 1 kỳ (VD chờ 18 tháng), kỳ đó tự động chia đúng theo tỷ lệ tháng: phần trước bàn giao tính chi phí chờ, phần sau bàn giao tính dòng tiền cho thuê theo đúng số tháng thực tế.
- Ngày bắt đầu (T0): tuỳ chọn, là ngày giải ngân. Ghi nhận sổ sách theo kiểu tổng hợp cuối mỗi kỳ (cuối năm) — T1 = T0 + 364 ngày (rơi đúng 31/12 nếu T0 là 1/1), từ T2 trở đi mỗi mốc cộng thêm đúng 1 năm dương lịch so với mốc liền trước. VD: T0=01/01/2027 → T1=31/12/2027 → T2=31/12/2028 → T3=31/12/2029...